賃料を滞納している賃借人への対応として管理業者が行う次の行為のうち、適切なものはどれか。
- 1賃貸借契約書に「賃料を滞納した場合、貸主は鍵を交換できる」との特約があるため、賃借人の不在中に玄関の鍵を交換した。
- 2賃貸借契約書に「賃料を滞納した場合、貸主は室内の動産を搬出・処分できる」との特約があるため、賃借人に無断で家財を搬出した。
- 3賃料1か月分の滞納があり、契約書に無催告解除特約があったため、直ちに契約解除を通知し明渡しを求めた。
- 4連帯保証人に対し、賃借人の滞納の事実と金額を伝えて支払を求めた。
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正解：4
連帯保証人は賃借人と同じ内容の債務を負うため、滞納の事実と金額を伝えて請求するのは正当な権利行使です。これに対し、鍵の交換や家財の搬出・処分は自力救済にあたり、契約書に特約があっても無効とされ、不法行為責任や刑事責任を問われるおそれがあります。無催告解除特約も、催告しなくても不合理とはいえない事情がある場合に限って有効とされます。1か月分の滞納だけでは信頼関係の破壊は通常認められません。押さえるべき点は「自力救済は特約があっても許されない」です。
根拠：自力救済禁止の原則、信頼関係破壊の法理（最判昭和43年11月21日）