借地借家法に定める定期建物賃貸借に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1定期建物賃貸借契約は、公正証書によって締結しなければ効力を生じない。
- 2契約書に「契約の更新がない」旨の条項があり、借主がその内容を認識していれば、契約書とは別の書面による事前説明は不要である。
- 3期間が1年以上の定期建物賃貸借では、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に、期間満了で賃貸借が終了する旨を借主に通知しなければ、その終了を借主に対抗できない。
- 4居住用で床面積200平方メートル未満の建物の定期建物賃貸借では、借主は、転勤などやむを得ない事情があっても、中途解約の特約がない限り中途解約を申し入れることができない。
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正解：3
期間1年以上の定期建物賃貸借では、期間満了の1年前から6か月前までの通知期間内に終了の通知をしなければ、終了を借主に対抗できません。したがって3が正しいです。契約は公正証書に限らず書面（または電磁的記録）であればよいため、1は誤りです。判例（最判平成24年9月13日）は、事前説明の書面は契約書とは別個の書面であることを要するとしており、2も誤りです。居住用で床面積200平方メートル未満なら、やむを得ない事情による中途解約が法律上認められているため、4も誤りです。通知期間は「1年前から6か月前まで」、事前説明書面は「契約書と別個」と覚えておきましょう。
根拠：借地借家法 第38条、最判平成24年9月13日