Aが所有する建物に、Aの債権者Dのための抵当権設定登記がされた。その後、AはこのたびBとの間で居住用として普通建物賃貸借契約を結び、建物をBに引き渡した。抵当権が実行されて競売手続が開始され、Cが買受人となった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば最も適切なものはどれか。ただし、Bは競売手続の開始前からこの建物を使用しているものとする。
- 1Bは、Cの買受けの時から1年を経過するまでは、Cに対して建物を引き渡さなくてよい。
- 2明渡しが猶予されている期間中、CはAの賃貸人たる地位を承継する。このため、BがAに差し入れた敷金の返還義務はCが負う。
- 3Cの買受けの時より後にBが建物を使用したことの対価について、Cが相当の期間を定めてその1か月分以上の支払をBに催告し、Bがその期間内に支払わなかった場合は、Bは明渡しの猶予を受けられない。
- 4Bの賃借権が登記されていれば、抵当権者Dの同意がなくても、BはCに賃借権を対抗できる。
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正解：3
抵当権設定登記後の賃借人で、競売手続の開始前から使用している者は、買受人の買受けの時から6か月を経過するまで明渡しを猶予されます。ただし、買受け後の使用の対価について、買受人が相当の期間を定めて1か月分以上の支払を催告し、その期間内に支払がなければ猶予を受けられません。したがって3が正解です。猶予期間は1年ではなく6か月です（1）。猶予は賃貸借の承継ではないため、敷金返還義務は買受人に移りません（2）。登記した賃貸借を抵当権者に対抗するには、すべての抵当権者の同意とその同意の登記が必要です（4）。押さえるべき点は、明渡猶予は「6か月」であり、賃貸人の地位も敷金も買受人に承継されないということです。
根拠：民法395条（抵当建物使用者の引渡しの猶予）、民法387条（抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力）